正荣地产已与国企洽谈转让股权，上半年或处置资产3-40亿元回血

自本月中旬遭遇股债双杀之后，正荣地产终于在 2 月 18 向公众吐露了实情，宣布以现有内部资源，可能不足以解决 3 月份即将到期的债务。

此公告发布后，正式坐实了正荣地产的经营困局。

面对严峻的局面，正荣地产先是宣布对一笔 2 亿元的美元债寻求展期。

与此同时，在 2 月 23 日，有消息称，正荣地产现在已经与国企进行接洽，商谈旗下股权转让事宜，预计今年上半年，将处置 3-40 亿左右的资产。

• 销售乏力

如果情况属实，这意味着，正荣地产将通过资产摆上货架的方式寻求渡过难关。

从消息面看，此事并非空穴来风。

据了解，在昨日，正荣地产召开了投资者电话会，正荣地产董事长黄仙枝和执行董事兼副董事长刘伟亮和执行董事兼 CFO 陈伟健都参加了会议。

陈伟健表示，" 目前正荣地产其实看起来 2 月份的销售还会比 1 月份更差。销售回流应该也大概就是两个亿左右，明显是变差的。我们也希望整个销售会逐步改善。我们预计三个月对我们有好处。"

目前，房地产行业虽然迎来了政策宽松，但行业压力依然存在。

根据克而瑞的调查统计显示，2022 年 1 月，TOP100 房企实现销售操盘金额 5256 亿元，单月业绩规模同比降低 39.6%，较 2021 年月均水平降低 43%。

而正荣地产的情况同样不容乐观。据统计，1 月份正荣全国销售额为 78.97 亿元，同比下降了 29.5%。不仅如此，正荣去年销售目标也不达标，全年合同销售额 1456 亿元，同比下滑 5%，目标完成率为 97%。

除了销售额乏力之外，债台高筑才是压垮正荣的最根本原因。

• 13 只债券寻求延期

在 2 月 22 日，正荣地产披露了拟对 5 笔境外债进行交换要约及寻求征求同意的处置方案。

消息显示，这 5 笔境外债将分别在今年 3 月、4 月、6 月、8 月及 9 月到期，除一笔为离岸人民币债券外，其余 4 笔债券均为美元债；其中人民币债券未偿还金额 16 亿元，美元债合计未偿还金额约 7.98 亿美元。

值得注意的是，这还不是正荣地产的全部债务。

在同一份公告中，正荣还透露，准备对另外 8 笔将于 2024 年至 2026 年到期的美元债债权人提出同步同意征求，以寻求做出建议修订及豁免，8 笔美元债合计未偿还本金额为 23.63 亿美元。

所以，在债务压力巨大的情况下，陈伟健也表示了担忧。

他指出，本期交易是对 2022 年到期的几笔美元的票据延期到明年的三月份，我们也希望能够在一定的时间内带来稳定的局面。但是目前的在项目层面沉淀的资金还是比较大，尤其是在多方的监管还没有放松，销售额无法快速改善，融资也没有办法有效开放的情况下，延期到 2023 年还款对公司来说还是一个挑战。

受财务状况影响，资本市场上，已经有评级机构对正荣开始持消极态度。

在 2 月 22 日，惠誉就降低了正荣地产的长期发行人违约评级，由原先的 B 级，降至 C 级。同时，其亦将正荣地产的优先无担保债务评级由 B 级，降至 C 级。

另外，按照房企 " 三条红线 " 的要求，截至去年上半年末，正荣地产还有资产负债率还未达标，负债率为 72.4%，属于 " 黄档 "。

在评级和踩线的情况下，正荣地产想通过融资方式缓解债务压力，可以说，困难不小。

而且，13 只债券能否如愿展期，还需要等待债权人的表决。

• 出售资产 " 续命 "

在销售不景气，债务高企，融资困难的前提下，卖资产 " 自救 " 就成为了正荣唯一能快速回血的方法。

执行副董事刘伟亮因此也在昨天的会议上表示，对于资产方面，公司主要布局的项目是在一二线和强三线，整体资产的流动性比较好。目前已经梳理了一批合作项目和投资性物业，合作项目主要是以与合作方以及国央企进行洽谈股权转让的事宜。预计上半年可以完成 30 到 40 亿左右的规模的资产盘活处置。

他同时还表示，关于持有型的物业，目前还有资产总值接近 100 亿的自持物业，扣除掉当前的二十多亿的融资和再投入的 30 亿，按照公允的价值的净价值约 40-50 亿左右。

值得注意的是，正荣在广州也有多处与国企民企合作的资产。

例如位于荔湾的越秀正荣天樾湾、白云的正荣新城 | 云溪润宸，以及和融创共同占股南沙区南沙街进港大道南侧地块，都是与其他房企 " 双打 " 项目。

越秀正荣天樾湾

目前，在广州的这些项目，是否会作为处置资产被摆上货架，现在还不得而知。